引言
【资料图】
地级市“五一”市场不及预期。土地市场供求环比双升，成交地块多集中县级市，主城区土地成交量持续走低，楼板价持续下行。住宅市场供需两端双双下滑，基于新房供应缩量以及市场预期信心不足，导致市场需求持续下滑，住宅均价高位回落。
政策市场
01
房地产政策延续宽松基调
全国层面持续求稳
5月房地产政策延续宽松基调，部分一线和强二线城市开始优化调控政策，但放松力度较为有限。从频次看，5月各地出台房地产政策的频次较上月有所下降。由于当前房地产市场企稳迹象仍不牢固，预计下个阶段政策层面仍会保持宽松基调，一二线楼市政策有望进一步优化。
全国房地产政策调控方向依旧以放松为主，在具有风向标作用的几个核心重点城市二手和新房市场出现不升反降的局面下，调控政策依旧不痛不痒，并没有实质性的放松，这种调控政策预计会贯穿2023年一年，所以房地产发展依旧是不温不火中上升。
统计局发布会指出，房地产市场整体仍处于调整期，稳定房地产市场，仍需要继续努力，显现中央呵护房地产行业的态度。具体来看，二手房交易方面，5月8日住建部发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，要求房地产中介机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，引导由交易双方共同承担经纪服务费用等，进一步规范中介市场，呵护二手房市场的复苏态势。住房金融方面，5月LPR保持不变，房贷利率基本保持稳定。5月5年期以上LPR报价为4.3%，连续9个月维持不变。百城首套房房贷利率平均为4.0%，较上月微降1bp。二套房主流房贷利率平均为4.91%，与上月持平。业内专家表示，鉴于MLF操作利率保持不变，新一期LPR保持不变符合预期。综合考虑经济运行状况和房地产市场恢复情况等因素，短期内LPR下降的必要性不强，但后续仍有下行空间。
图片来源：中国货币网
02
湖南政策：湖南省直公积金实现商转公直转
5月15日，长沙商转公直转正式施行，共14家银行可申请顺位抵押方式办理商转公业务。5月19日，公积金政策再放松，湖南省直单位住房公积金管理中心公布关于进一步优化商转公贷款业务的通知，湖南省直公积金也能实现商转公直转，但少了一家银行。
此政策内容为商转公的顺位抵押政策，无需过桥。按照70万的贷款额度计算，以往过桥资金3个点，约为2万左右。与传统模式相比，办理流程减少70%以上，办理时限压缩90%以上，降低过桥资金压力与资金流转风险。
湖南地州市本月，衡阳出台公积金新政，主要为两方面内容：
一、 支持提取公积金支付房贷首付款；
二、 提升公积金贷款额度由60万提升至70万元。
其中提取首付款的限制条件为：购买衡阳新建商品住房且复合公积金首套房条件，目前衡阳执行认贷不认房。
土地市场
01
整体市场：地级市土地供求回温，
楼板价持续下行
5月湖南省地级市土地市场供求环比双升，成交地块多集中县级市，主城区土地成交量持续走低，楼板价持续下行。本月全省地级市土地供应总建面295.03万方，环涨4%，成交188.96万方，环涨117%，平均楼面价888元/㎡，环跌20%。
分土地属性来看，5月商办供地占比上升到64%，商住地占比27%；成交端，商办用地占比上升，占比升至46%，涉宅用地成交占比54%。涉宅地成交主要集中永州，其次是益阳和邵阳。
从各地级市土地供求来看，岳阳、怀化、衡阳本月入市土地翻番；成交方面，株洲、永州以及郴州本月土地成交回温明显。
成交地块多集中县级市，主城区土地成交量持续走低，远郊土地成交拉低楼板价持续下行。
湖南省十三个地级城市土地供求价同环比
02
分城市供求：岳阳、衡阳土地供应大涨
成交集中衡阳
从地级市主城区来看，5月新增土地主要分布于岳阳、衡阳、邵阳、湘潭和湘西，其他城市无新增土地。土地成交主要集中于衡阳、郴州和常德，其他城市无土地成交。
衡阳拓金房地产开发有限公司溢价14.03 %，总价27630万元竞得高新技术开发区船山大道以南、华新大道以东、凤凰北街以西、松亭路以北商住用地（商业建面≤30%）。地块总建面9.69万方，成交地价2851元/㎡。该宗地为地级市主城区唯一一宗溢价竞得地块。
新房市场
01
整体市场：地级市楼市趋冷
供需两端双双下滑
地级市“五一”市场不及预期。住宅市场供需两端双双下滑，基于新房供应缩量以及市场预期信心不足，导致市场需求持续下滑，住宅均价高位回落。
全省供应大幅下滑，环比跌幅6成，同比跌幅4成左右。其中，岳阳、住宅以及湘潭5月商品住宅供应量在3万方以上；其他成交均处于2万方以下低位。成交方面，郴州及衡阳本月成交量在10万方以上，市场表现依旧坚挺。湘潭、益阳、岳阳成交量在5万方左右，常德住宅成交在3万方左右，地级市月度成交量最低。
02
分城市供求比：各城市供应缩量
成交分化加剧
3月重点城市整体供求比为0.4，地级市供应量触底回升，但集中度高，岳阳新增供应涨幅较大。成交端，市场延续回暖之势，多城市成交同环比均上涨。其中，地级市中岳阳市场表现突出，单城市供求大涨，市场回温明显，某品牌房企以价换量，集中网签。
03
分城市价格对比：
城市价格走势涨跌过半，岳阳持续保持高位
5月地级市住宅均价走势涨跌各半。湘潭、益阳、岳阳均价环比上行，常德、衡阳住宅均价环比下行。株洲及郴州价格走势平稳。
从重点城市来看，岳阳得益于中国金茂旗下金茂·洞庭生态创新城项目5月业绩表现亮眼，单月网签113套住宅，销售金额过亿元。拉动全市住宅均价上行。
04
分城市库存对比：
地级市供应大幅缩减，市场延续去库存
监测重点地级市，5月仅湘潭和岳阳新增供应环比上涨，其他城市供应量大幅下滑。郴州、衡阳月度供求比仅为0.1，持续以消耗存量为主。地级市中衡阳、湘潭市场存量基数较大，去存周期较长，均在两年以上。常德存量基数偏小，去存周期在安全周期之内。
05
分城市供求量价：
各地级市供应大幅缩减，城市分化加剧
株洲：供求“腰斩”，价格走势平稳
本月株洲主城区商品住宅供求近“腰斩”，供应下滑62%，随着供应缩量，成交随之大幅下滑。住宅均价走势基本趋平稳。市场成交集中度进一步提升，TOP10企业成交金额占比上升至67%。
常德、湘潭、益阳、岳阳......(略)
06
地级市普宅成交面积段和总价段结构分析
小面积刚需占比缩减，总价70-80万元涨幅较大
5月成交面积段套数占比变化……（略）
5月成交总价段套数占比变化……（略）
房企排行
2023年3月湖南可对比城市来看，地州市品牌房企集中高。其中，TOP10房企排行前三品牌房企占比较大。除郴州外，各地州市企业排行总金额普涨，涨幅最大为岳阳。
市场总结
政策市场
伴随着前期积压的购房需求释放完成，4月以来主要城市的新房、二手房市场活跃度普遍下滑，购房者置业热情下降，楼市已开始步入淡季。市场对房地产的预期依然较弱，开发企业还是保持谨慎甚至收缩的策略。二季度市场应该会下探到短期底部，是否能够走出反转，要看楼市政策的支持力度和宏观经济的恢复情况。
土地市场
5月湖南省地级市土地市场供求环比双升，成交地块多集中县级市，主城区土地成交量持续走低，楼板价持续下行。地级市主城区土地供求仍维持低位，新增土地主要分布于岳阳、衡阳、邵阳、湘潭和湘西，其他城市无新增土地。土地成交主要集中于衡阳、郴州和常德，其他城市无土地成交。
新房市场
地级市“五一”市场不及预期。住宅市场供需两端双双下滑，基于新房供应缩量以及市场预期信心不足，导致市场需求持续下滑，住宅均价高位回落。全省供应大幅缩减，仅岳阳、住宅以及湘潭5月商品住宅供应量在3万方以上。成交方面，郴州及衡阳本月成交量在10万方以上，市场表现依旧坚挺。5月地州市市场供需矛盾、城市分化矛盾加剧，基于供应约束及市场信心不足等问题，短期内难有较大改观。
来源：克而瑞湖南
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