这是严肃君的第619篇推送

北京官宣“认房不认贷”已满一周,最初的喧嚣过后,也有了基本的市场成交样本。

现在,我们可以来谈谈这场,近6年来北京最大的楼市放松了。


(资料图片仅供参考)

1.

首先必须说,这是一场超出所有人预期的楼市放松,甚至有点惊喜变惊吓。

在七八月份各大部门轮番喊话阶段,严肃君一直判断的是,“降首付、降利率、税费减免、认房不认贷”四个大招,具体到北京,最有可能先从降利率开始,而“认房不认贷”大概率先从房山等区域试点进行。

没想到,直接“全市域”范围内执行“认房不认贷”

*注意,网签日期在9月1日(含)之后的住房交易,按新政执行;原有离婚相关房贷政策不变,仍需离婚满一年后,名下无房,才可以认定为首套房贷;公积金贷款暂不执行新政。

2.

也正是因为新政力度超预期,所以市场即时出现热烈反应,很正常。

据统计,新政发布后的第一个周末(9月2日至9月3日),北京二手房成交量为2800套,约为8月份周末成交均值的2倍。

而新房成交量为约1800-2000套,包括新开盘的融创壹号院与中建璞园,约占8月份整月新房成交的一半。

值得一提的是,从8月29日收盘,到9月6日收盘,几天之内63家港股房企的股价,呈现涨势的有51家,占比超过八成。

据业内人士分析,新政出台后出手的购房者主要分为三部分。

“一部分是本身资金就比较充足的,新政推动下直接入手。另一部分则是因为比如有过房贷记录,所以不能享受首套房政策的,在新政落地之后也会出手。还有一部分是改善性需求的,卖掉现有的房子,然后去置换品质更好的房子。”

3.

但一片形势大好的B面是,北京不管新房还是二手房,库存都处于历史高位

目前,北京绿中介官网显示在售二手房源为132050套,其工作人员表示,还有2-3万套因为证照不全,尚未对外展示。有媒体报道称,新政落地5天,北京二手房挂牌量增加4千多套,整体可能已超16万套。

而北京新房目前整体库存在7.3万套左右,去化时间将近一年。

从新政落地后,各售楼处反馈来看,上周末客户到访量平均增长2-3倍,成交量也实打实得到了提升,将会体现在9月份新房网签。

但严肃君观察到的一个现象是,虽然氛围火热,开发商却大多没有借机涨价,而是尽快出货,顶多收回前期折扣。

毕竟新政影响到底如何还是未知数,大部分改善客群还需要“卖一”来重新获得首套资格。

库存高企,竞争又激烈的情况下,先吃下既有客户才是明智之举,一涨价可能就把客户赶到别人售楼处了。

4.

这也与北京楼市新政目的不谋而合---要推动成交量的上涨,而不是成交价的上涨

未来走向,无非两个。

假设楼市成交只是短暂火热,并未形成根本扭转,那么还会继续出台各类松绑政策,比如这两天疯传的路透社言论,一线城市将完全放开限购。

“认房不认贷”后效果最不明显的广州,据说已经在研究分区放开限购的政策。

总而言之,不断释放政策利好,直到购房者重拾信心,重建预期。

假设楼市成交就此持续稳定向上,甚至带动了房价上涨,那完全可以重启限贷,再次收缩,以维持房价稳定。

但严肃君认为,至少就北京而言,房价缺乏上涨基础。

供应端,新房二手房库存本身都已经处于历史高位,且二手房挂牌量持续增长中;而需求端,“认房不认贷”主要影响的是“卖一买一”的改善人群,要想重新获得首套资格和资金,不仅需要足够多的刚需人群接盘,也需要足够长的置换时间。

供大于求的局面,短时间内难以扭转。

跳出房地产本身,只有经济层面指标向上,就业形势好转,收入预期增强,才是托举房价的真正基础。

像严肃君同事,虽然新政后重新获得了首套资格,但并不为4成首付所动,依然决定8成首付买房,正是因为对于后市发展预期较低。

有了上杠杆的机会,却没人想上杠杆,这才可怕。

5.

“认房不认贷”的同时,北京的三批次宅地供应也在悄悄持续上架。

9月底将正式开拍的三宗,相较于周边在售新房项目,未来销售指导价,都上涨了2-3千元/平。

在新政和涨价的双重激励下,北京土地市场大概率会重现“抢地”盛况。

互动时刻:

对于普通购房者而言,严肃君的建议依然是,房住不炒,切忌跟着情绪走,最起码先看看这个周末北京楼市成交情况。

推荐内容